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律师面谈整体出租、出售的租赁合同违约纠纷

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律师面谈整体出租、出售的租赁合同违约纠纷

发布日期:2018-05-24 作者: 点击:


下面以一例最高院审理的整体出租、出售导致出租方违约的纠纷。

    案情简介:刘先生经营某家具品牌,承租了某开发商开发的互动某商业广场中的店铺,租期十年。当时由于地理位置较为偏僻,开发商给予了较为优惠的政策。第一年予以免除租金,后面九年的租金也是相当的优惠。刘先生装修好准备营业之际,开发商通知刘先生,商业广场另有客户整体承租,不再出租给刘先生,同时也不同意刘先生的赔偿请求。刘先生将开发商诉至法院,索赔十年租金的差价损失高达一千万元,案件一直诉至最高院。最高院审理认为原则上支持索赔此类租金差价,但刘先生现在尚未实际改组同类商铺。由于实际损失无法实际核算,要求刘先生待实际损失发生后再另行起诉。

    律师站在不同的当事人角度对此问题给予的专业意见也是大不相同的。律师认为作为出租房而言,应事先考虑到将来业态调整和整体出租的情形,在合同中留有余地,以免在发生类似情况时因少数零星租户而导致整体商业广场的转型失败或者为此付出过大的代价。

    而站在承租方而言。当遭遇出租房强制解除租赁合同,承租方可以采取的有效措施主要有以下几个方面:起诉出租方,要求继续履行合同;拒绝搬离;索赔违约金和实际损失。当然根据上诉案例我们已经知道,法律认可并支持的事实际已发生的损失,而不是根据租金市场的现有状态计算出来的。

房地产开发商与业主之间主要存在的法律纠纷及律师的应对措施

   根据我所律师多年的办案经验,房地产开发商与业主之间的纠纷主要存在以下几个类型:

    1、销售广告不实。在司法实践中,判断销售广告是否构成邀约,主要的客观标准为允诺具体明确,并对缔约及房屋价格有影响,因此,律师在进行纠纷解决时主要是收集相关证据看有关楼盘的销售以及定价是够依赖销售广告中的表述。

    2、房屋质量问题。除出现可解除房屋买卖合同的房屋质量问题,开发商一般应承担保修责任。对出现的房屋质量问题,开发商应积极的不怠于行使其保修义务。同时任何维修都应形成书面证据,做好证据保全工作。同时可以要求施工单位履行期对开发商的保修责任。

    3、车库、车位归属问题。该问题理论和实践目前都尚不成熟、完善的情形下,开发商应遵循物权法有关车库、车位规定的原则,在与业主签订商品房买卖合同时,对该问题约定明确,以便日后产生纠纷时做到有据有依。

    总体上而言,防患于未然是从根本上解决这些问题的方法,开发商在运营的过程中,应加强相关法律、法规的学习和培训,提高防范法律风险的能力。同时做好日常的合同管理和合同合规审查。

重庆律师事务所

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商铺租赁合同常见法律纠纷解析

    案情简介:

    2006年6月。李某(第一承租人)与某开发公司签署了一份《租赁合用》,约定承租开发公司所有的一处商铺。一年后李某在未告知开发公司的情况下将承租的商铺转租给王某,在转租期间,王某以现金的方式向开发公司缴纳房租。2010年5月合同约定租赁期限届满,承租人未能按期交还房屋。现开发公司要求李某、王某一同交还房屋、支付截止实际交付房屋时的房屋使用费、水电费及逾期交房滞纳金等。

    本所律师代理的这起商铺租赁合同纠纷中存在着两个方面的法律问题,值得探析:一是转租中逾期交房责任承担主体的认定问题;一个是交还房屋的界定。

    关于第一个问题,在司法实践操作中,相关司法解释给予了明确的界定。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条的规定:“出租人知道或应当知道承租人转租,但在六个月内未提出书面异议,其以承租人未经同意为由要求解除合同或认定租赁合同无效的,人民法院不予支持。”在本案中,李某转租给王某后,缴纳租金的义务人发生变化长达四年之久,可知,开发公司对于转租事宜显然是知道或者应当知道的。而开发公司并未在上诉期限内提出异议。转租为有效的。根据最高法解释在转租有效的情形下,承租人和次承租人对于逾期返还房屋承担连带清偿责任。

    关于第二个问题,司法实践中一般应当具有以下两个特征,及承租人应当使承租的房屋处于腾空状态以及应当交还房屋的钥匙,承租人不再实际占有该房屋。

我所李敬邻律师接受某房地产公司委托,对其拟收购的目标公司房地产开发情形进行调查。李敬邻律师主要从资质证书的真实性和有效性进行调查。

    1、在真实性方面,李律师要求目标公司童工了证书的复印件,并亲自到办证机关请求认证,对资质证书所载内容逐一求证,以确认无误。

    2、在有效性方面,要注意资质

 李某是某有限责任公司的股东,拥有百分之三十的股权。该公司股东会对原公司章程进行了修改:“股东不得对外装让股权”后王某离职,要求转让股权,但其他股东不愿意购买该股份。李某与第三人转让股权。其他股东起诉至法院要求确认该股权转让协议无效,李某提起反诉,要求确认章程禁止股权对外转让的条款无效。

 公司章程是股东意思自治的结果,应当得到全体股东的遵守。但公司章程也可能出现以多数人的民主剥夺少数人权利的现象。对于类似上诉案例中这样绝对禁止对外装让的条款,该条款本身的效力就成为首先要确认和解决的问题,进而才是对股权转让合同的效力的认定。

 在审判实务中,多数观点是认为公司章程在符合法律法规规定的前提下,可以对股东转让股权作出限制性的规定。换言之,违法章程限制性的规定的股权转让合同将会被认定为无效。

房地产项目的收购往往伴随着许多法律问题和巨大的风险,律师对房产收购项目进行法律尽职调查的重要目的就在于为收购方提供合理的收购方式、设计最有利于收购方的收购协议并对安排协议当事方的权利、义务提供基础和依据。

我所在为某上市公司拟收购位于大学城的6000平米的某大型房地产的门面房的项目提供前期法律服务。在该项目中,我所李敬邻律师进行尽职调查事宜,收购方和律师发现目标项目的潜在风险不断的暴露出来,收购方根据李敬邻律师的建议不断的调整收购方案和收购协议,最终为收购方争取最大利益和规避了相关的法律风险。

在该案中,我所李敬邻律师在开展法律尽责调查的过程中,主要注意了一下几个问题,并就此几个方面展开了调查:1、核实了政府批文的真实性及时效性;2、充分考虑到了上市公司收购后的后续开发可能面临的风险;3、对出让方现有的重大合同进行详尽的审查,一边收购方在合同的承继中作出充分的安排。


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