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重庆律师事务所教你如何处理二手房交易中的纠纷?

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重庆律师事务所教你如何处理二手房交易中的纠纷?

发布日期:2018-05-24 作者: 点击:

4月13日下午365bet盘口注册_英国365bet提现要多久_365bet赔率怎么看商事法律事务部主任徐新逸律师进行西安市二手房交易常见纠纷及处理实务的公开课分享。北京盈科(郑州)律师事务所建筑房地产部主任王洪武律师携其团队参加了本次公开课的分享,会后盈科郑州团队与盈科西安团队在业务上进行了深度的沟通交流。在公开课中徐新逸律师对于二手房交易常见的纠纷问题用不同的案例做了详细的观点陈述,也分享了不同案情法院给出的判决以及争议的焦点。


常见纠纷1


房价大涨后,卖方违约,买方的损失如何主张?


针对相关案例律师观点


虽陕西省高院及中院无具体指导意见,但根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷适用问题的解释》及《合同法》相关规定,一方违约给对方造成的损失包括合同履行后可以获得的利益,而对于买房者来说,如果卖方违约,在房价大涨的情况下,将面临巨额的差价损失。如果买方是改善居住条件,将原房屋卖掉,而以此购买新房屋,新房屋的卖方如果违约,将造成买方双层损失及无处可住的悲惨境地。在双倍定金或违约金赔偿无法弥补买方损失的情况下,应当支持房屋差价损失。否则,难以体现法律的公平正义和对诚信者的保护。希望陕西省高院尽快出台相关指导意见,以保护当地房地产市场的健康发展。


常见纠纷2


房屋共有权人一方出售房屋


另一方以不知情主张合同无效


买方应如何应对


针对相关案例律师观点


未经共有人同意签署的《房屋买卖合同》合法有效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。


常见纠纷3


工程抵账房卖方违约不履行合同


房屋未取得房产证


双方合同是否有效?买方如何维权


针对相关案例律师观点


虽然房子没有取得房屋产权证并在房地局备案,但通过开发商的抵房协议能够证明该房屋的产权所有人是被告,故双方签订的合同真实有效,任何一方违约均应承担违约责任。


常见纠纷4


双方签订买卖合同


一方以与第三方存在纠纷为由


延迟履行


是否构成违约,买方如何维权


针对相关案例律师观点


依法签订的合同,双方应当履行,不能借任何与本交易无关的理由,拒绝或迟延履行,否则将承担相应法律责任。关于合同的履行抗辩权,在《合同法》第66条、67条、68条已经明确规定了合同双方享有的抗辩权。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况,如地震、台风、海啸、战争等。 对于与第三人存在纠纷,并不属于不可预见的情况,并不影响其办理贷款及过户手续,不能因此成为延迟或者拒绝履行合同的抗辩理由。


常见纠纷5


签订买卖合同后


卖方以突然被限购限制交易为由


无法履行合同,买方如何维权


针对相关案例律师观点


具有购房资格,是履行房屋买卖合同的前提。买方在签订《买卖合同》之前,一定要落实是否具备购房资格。在确定自己有购房资格后,再进行交易。同时,作为买卖双方自己也要熟悉掌握当下政府的限购政策,防患风险于未然。



互动环节


1、房屋差价是否支持?


在此问题上,盈科郑州团队的王洪武律师想知道西安与郑州在政策有什么不同,律师同仁们分享了自己在处理类似案件中的见解,盈科西安分所薛鹏律师对此阐述自己的观点。




2、抵账房买卖合同是否有效?


抵账房买卖合同的有效性需要根据不同情况进行分析处理,有律师分享了自己在处理此类案件过程中遇到的问题和最后的处理方法,盈科西安分所周乙利律师对此阐述了自己的观点。




3、是否具有购房资格?


每个地方多的购房限购政策大不相同,在西安实行限购政策以后,在购买房屋时的问题也是比较多,一位律师同仁分享了自己朋友在今年购买房屋时遇到问题,在场的律师同仁进行了疑惑解答。



西安限购政策分享




限购政策总结


一、自2017年1月1日起,本市及非本市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女),在本市城六区(新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥区)范围内只能新购一套住房。


二、2017年4月18日以前,在新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区行政管理区域及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、沣东新城等开发区规划区域范围内,购买的商品住房,自购房之日(以商品房买卖合同网签备案时间为准)起满5年方可上市交易;在上述区域范围内购买的二手住房,房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。


三、2017年6月28日起,在住房限购区域范围内购买商品住房或二手住房的非本市户籍居民家庭,须提供在本市(含西咸新区)连续缴纳2年以上(含2年)的个人所得税或社会保险证明。补缴的个人所得税或社会保险证明不得作为购房的有效凭证。


四、具备以下情形的,视同本市户籍居民家庭执行相关购房政策:


(一)本市集体户籍或西咸新区户籍居民家庭;


(二)因就学将户籍迁出,能够提供原户籍登记在我市相关证明材料的;


(三)驻陕部队的现役军人,能够提供部队团级以上单位开具证明的;


(四)入伍前户籍属我省的现役军人,能够提供原户籍证明的;


(五)符合我市军转安置条件的现役军人,能够提供市军转办证明材料的。


五、2017年6月28日以前,已在房屋买卖合同网签系统中提交合同网签信息的新建商品住房或二手住房,按原政策执行。未提交合同网签信息,但已签定购房协议,且已支付房款(含定金、首付款)的,持银行转账凭证等资料,按原政策执行。


01


限购政策之特别规定


具备以下情形的,视同本市户籍居民家庭执行相关购房政策:    


(一)本市集体户籍或西咸新区户籍居民家庭;  


(二)因就学将户籍迁出,能够提供原户籍登记在我市相关证明材料的;    


(三)驻陕部队的现役军人,能够提供部队团级以上单位开具证明的;    


(四)入伍前户籍属我省的现役军人,能够提供原户籍证明的;(五)符合我市军转安置条件的现役军人,能够提供市军转办证明材料的。


02


限购政策特别规定


2017年6月28日以前,已在房屋买卖合同网签系统中提交合同网签信息的新建商品住房或二手住房,按原政策执行。未提交合同网签信息,但已签定购房协议,且已支付房款(含定金、首付款)的,持银行转账凭证等资料,按原政策执行。


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关键词:重庆律师事务

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